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土地・空き家を活用したい

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土地をお持ちの方へ

不動産売却

土地の売却や活用をご検討のお客様は、4rest土地建物までご相談ください。当社では、これまでに培った経験・ノウハウをもとに、それぞれの状況やご要望に応じて、最適なご提案を差し上げます。下記では、土地をお持ちの方向けに、売却や活用についてご紹介いたします。

土地はそのままだと活用しにくい?

土地はそのままだと活用しにくい?

両親から受け継いだ土地を、子どもたちに残したい・・・こうした親心をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
しかし、その土地をそのまま残すことだけが最適とは限りません。

そもそも土地は、所有しているだけで固定資産税や土地計画税といった納税義務が生じます。そこに家を建てて住むという場合は問題ありませんが、使い道がわからず放置してしまうと、実は残された者にとって負担になる可能性もあるのです。

不動産の活用方法はさまざまです。たとえば、売却をして現金化し、それを元手に資産運用するケースも考えられます。また別の不動産に相続税が発生した場合などは、納税資金として活用することもできます。

01建物を建てない土地活用

建物を建てない土地活用

アパートやマンションといった収益物件でを建てるのには高額な支出が必要です。ローンでまかなう方法もありますが、条件が整わなければなかなか一歩を踏み出せないという方も多いでしょう。

こうした場合は、駐車場やバイクパーキングといった使い方が定番です。また、資材置き場として貸地とする方法もあります。
なお、アパートやマンションほどの規模ではなく、簡素なコンテナハウスを置いて倉庫とする方法もあります。

上記の方法は投資がほとんどなく、状況次第ではすぐに始められる手軽さが魅力です。更地のまま放置しているようば場合には、ぜひ検討をおすすめします。ただし、あくまでも更地の状態ですから、固定資産税や相続税の土地評価額といった点で優遇が一切受けられません。節税や相続税対策をお考えの方には不向きですので、お気をつけください。

02土地を貸す土地活用

土地を貸す土地活用

土地は人に貸すこともできます。この場合のポイントは、貸主がそこに建物を所有するかどうかです。
たとえば、中古車販売を行う目的で土地を貸した場合、小さなプレハブと自動車展示場だけが設置される可能性があります。この状態は借地権に該当しなくなるため、実は更地と同じ扱い隣、節税効果が薄いのです。
一方、貸主が土地にしっかりと建物を建てた場合は、借地権割引が認められ、評価額が減り節税になります。

なお、借地権には普通借地権と定期借地権の2種類があります。このうち、定期借地権は必ず土地が返還されるというメリットがありますが、その分税制上のメリットも薄くなります。どのような契約が適しているかは、専門家でもない限り、図ることができないため、基本的には業者に相談することがおすすめです。

03建物を建てる土地活用

建物を建てる土地活用

所有者がご自身で土地の上に建物を建てる場合は、アパートやマンション、貸ビル、貸店舗としての活用法が一般的です。
なお、このなかのアパートやマンションといった居住用の建物は住宅用地として扱われ、課税標準の特例が受けられるようになります。その結果、固定資産税や都市計画税が軽減されるため、節税対策につながります。

なお、小規模住宅用地の特例は住宅1戸あたり200平方メートル以下で適用されます。この場合、固定資産税は最大で1/6、都市計画税は1/3へと軽減されます。なお、金融機関から融資を受ける場合も、居住用途の賃貸経営は計画が立てやすく、節税メリットがある点で評価され、健全な事業とみてもらえる機会が多いようです。

空き家をお持ちの方へ

空き家の活用と放置することのリスク

  • 両親から譲り受けた実家だが、活用方法が分からず何年も放置してしまっている
  • 相続したマンションの上手な扱い方がわからない
  • アパートを相続したが、入居者とのトラブルや空室の増加など、経営の維持が難しい
  • 介護施設に入ることになり、現在の自宅をどうすべきかで悩んでいる

このようなお悩みは、当社までご相談ください。不動産の相続や空き家対策などは、個人だけではなかなか解決策が見つからないものです。不動産のプロフェッショナルとして、最適なご提案を差し上げます。

空き家の放置は、デメリットがいっぱい

空き家の放置は、デメリットがいっぱい

たとえば、買ったけれど使っていない家電や家具などをそのまま放置していたとしても、そこまで大きなデメリットはありません。タンスの肥やしとなる程度です。

しかし不動産は立派な資産として扱われますから、所有しているだけでお金がかかります。なかでも大きな負担になるのが固定資産税です。
使ってもいない家のために、毎年支出があるというのは経済的ではありません。さらに、近年改正された法律では、一部の空き家を「特定空き家」と指定することになり、この「指定空き家」に指定されると、通常よりも高い固定資産税がかかるようになります。

その他にも、家はある程度管理しなくては評価が下がってしまうので、定期的なメンテナンスも欠かせません。その度に遠方から足を運べば交通費も負担になります。管理を外部の業者に任せたとしても、今度は委託管理費がかかります。
このように、空き家の放置にはさまざまな経済的な負担があることを覚えておかなければなりません。

不動産会社が行う空き家の有効活用とは?

放置が推奨されない空き家ですが、活用次第でメリットが得られる可能性も十分にあります。下記では、不動産会社が一般的に行う空き家の有効活用法をご紹介いたします。

  • 01売却

    もっともシンプルかつ効果的な解決方法として、売却があります。
    金額や諸経費などは物件によって異なりますが、固定資産税はかからなくなり、現金を手に入れることもできます。

  • 02賃貸

    物件の状態や立地次第では、空き家を賃貸として有効活用する方法もあります。リフォームなどが必要になるケースもありますが、その後定期的な賃料収入が得られることが魅力です。

  • 03管理

    将来的にその空き家を活用する予定であれば、価値が下がらないように管理をしておくという方法もあります。内容や費用は業者によって異なるので、何が必要かをよく考えて依頼しましょう。

相続税について

相続税について

空き家の問題の前に、相続の問題がありますが、多くの方が気になるのは相続税のことではないでしょうか。

「うちは豪邸じゃないし、相続税はかからないのでは?」と思っている方も多いのですが、実は相続税の課税対象額は一般的なイメージよりも小さいと言えます。

現行法では、相続税の控除額を下記の計算式で求めます。

3,000万円 + (600万 × 法定相続人の数)

平成27年の相続税法改正前と比べると、かなりの増税になっています。たとえば、相続人が3人なら4,800万円分の遺産から相続税が発生するようになります。

昔に建てられたものだから数千万の価値はない、とお考えかもしれませんが、実はポイントは『土地』なのです。たとえば、建築当初に比べて土地の価格が高くなっていたら、想定よりも控除額の大部分を占める可能性もあります。

その他、現金や預貯金、有価証券などだけではなく、生命保険や死亡保険といった、いわゆる『みなし相続財産』が計算に入ると、意外と控除額のハードルが低いことに気づかされます。

不動産売却が効果的のイメージ

相続税の捻出は、不動産売却が効果的です

もしも控除額を超えてしまった場合、相続人は現金で納税をしなければなりません。しかし、用意が難しい場合もあるはずです。相続人が複数いる場合は、どう分配したらいいかわからないという方も少なくありません。こうした場合に用いるのが不動産売却です。不動産が現金化されれば、納税の問題もありません。相続人の分配もわかりやすいはずです。

ただし、注意しなくてはならないのが、相続税の納付期限です。この期限は、相続人が被相続人の死亡を知った時点から10ヶ月です。不動産売却にはある程度時間がかかりますので、現金化が必要だとわかった時点で、早めの準備がおすすめです。

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